2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。
この変更は単なる名称変更ではなく、不動産売却における責任の所在について大きく影響を及ぼすものです。
違いについて理解を深め、無用なトラブルを防ぎましょう。
そこで今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任における民法改正の概要やそれぞれの違い、不動産売却時のポイントについて解説します。
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民法改正を背景に瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わる
瑕疵担保責任による不動産売買の不備に対する考え方は、責任の所在が曖昧でした。
売主の責任が追及されないケースもあれば、不備に気付けなかったと証明するのが難しいケースもあり、さまざまな解釈ができるゆえに無駄な係争を生んでいたのです。
2020年4月に民法は改正され、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わります。
これにより、不動産売買において不備が見つかった際、責任の所在が誰にあるのかがハッキリするようになりました。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任と瑕疵担保責任を比較した際、その特徴と違いがよく表れているのは性質です。
瑕疵担保責任の考え方のもとでは、売主は不動産売買で土地や建物を買主に引き渡せば良いとされてきました。
売買契約成立後に不動産に瑕疵が見つかったとしても、事前に気づけなかったとの主張が認められさえすれば、責任を問われずに済んでいたのです。
しかし、契約不適合責任は、契約内容がきちんと履行されたかどうかが争点となります。
契約書の内容に違反する点があれば、それは売主の責任です。
また、売主が負うべき損害賠償の範囲は広がり、買主が請求できる権利は広がりを見せています。
従来であれば損害賠償請求や契約解除しか認められていなかったところが、追完請求や代金減額請求などが認められるようになった点も大きな違いです。
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契約不適合責任を意識した不動産売却時のポイント
契約不適合責任のもと不動産を売買する際は、設備や建物について既知の欠陥がある場合は必ず契約書に明記するようにしましょう。
たとえば、雨漏りや被害など、後々の問題に発展しそうな懸念点がある場合はあらかじめ契約書に責任の所在と内容について明記しておくのです。
こうすれば不備が発生した際も対処しやすくなります。
また、免責特約についても必ず言及しておきましょう。
民法に照らし合わせると売主の責任は契約締結後10年とされていますが、通例で責任を持つべき期間は3か月程度です。
売主に厳しすぎる契約内容を設定しないようにしましょう。
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まとめ
瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった背景は、不動産売買におけるトラブルを軽減する目的があります。
実際、従来の考え方では主張次第で責任の所在が変わっていましたが、契約書に明記された内容に従うとなれば判断基準が大きく変わってしまうのは防げるでしょう。
不動産売却時は、そうした特性に注意しながら契約書の作成を進めてください。
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