理想の住み替えを叶えるためには、物件選びだけでなく税金への理解が欠かせません。
新しい暮らしへの期待が膨らむ一方で、見えない資金計画に不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、住み替えに伴う売却や購入時の税金と、知っておくべき特例について解説します。
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住み替えに伴う不動産「売却」時の税金と資金計画
住み替えに伴いご自宅を売却する際には、主に印紙税、登録免許税、所得税、住民税の4種類の税金がかかるものです。
これらの税金は一括で支払うわけではなく、売買契約時、登記時、売却翌年の確定申告時と、発生するタイミングがそれぞれ異なります。
たとえば、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合の所得税や住民税は、売却代金から取得費などを差し引いて計算されます。
また、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるか否かで税率が変わる点も、忘れてはいけない重要なポイントでしょう。
所得税や住民税は原則として翌年に負担が生じるため、売却時の手取り額だけで新居の購入資金を判断してはいけません。
翌年以降に発生する税負担までしっかりと考慮し、ゆとりのある資金計画を立てることが成功の秘訣です。
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新居「購入」にかかる税負担と予算の考え方
新居を購入するフェーズにおいても、物件価格や住宅ローンの頭金にくわえて、さまざまな税負担が生じます。
主に該当するのは、契約時の印紙税、登記時の登録免許税、不動産を取得したことに対する不動産取得税、そして購入後に継続してかかる固定資産税です。
これらは売却時と同様に、契約段階や登記時、不動産の取得後、さらに保有中と複数の段階に分かれて発生するものです。
さらに、一定の要件を満たす住宅であれば、登録免許税の税率軽減や不動産取得税の減額措置を受けられる可能性があります。
そのため、不動産取引の現場では、税制の仕組みを正しく理解し、事前に諸費用を正確に見積もることが求められます。
物件の価格表示だけにとらわれず、購入にかかる税負担の全体像を含めて予算を検討しましょう。
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税負担を抑える「特例」の活用と併用時の注意点
住み替え時の負担を和らげるためには、売却と購入の双方に設けられた特例を活用することが重要です。
売却側には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例や、所有期間10年超の場合の軽減税率の特例などが用意されています。
一方、新居の購入時には、年末のローン残高などを基礎に一定額が控除される住宅ローン控除を利用できるかもしれません。
しかし、不動産のプロとしてお伝えしたいのは、要件を満たしていてもこれらの制度を自由に併用できるとは限らないという事実です。
原則として、売却の3,000万円特別控除などと新居の住宅ローン控除は併用できないため、慎重な判断が求められます。
どちらを選択した方が税負担を抑えられるのか、行動を起こす前に比較検討してください。
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まとめ
売却時には、税金が発生するタイミングと翌年の負担を把握した上で、ゆとりある資金計画を立てることが大切です。
購入時においても、契約から保有中まで段階的に税金がかかるため、それらを含めた総予算を検討しなければなりません。
負担を軽減する特例は有用ですが、併用制限には十分注意し、最適な制度を事前に比較検討するべきでしょう。
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