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囲繞地とは何か? 売却しにくい理由や売却時のポイントを解説

カテゴリ:不動産コラム

囲繞地とは何か? 売却しにくい理由や売却時のポイントを解説

土地を手放したいお客様から、囲繞地とは何かを聞かれるケースがあります。
どのような土地なのか、売却しにくい理由や売却する際のポイントを知っておくと、いざというときに役立つでしょう。
今回は囲繞地とはなにか、売れにくい理由や売却を成功させるポイントを解説します。

売却する際によく耳にする囲繞地とは

道路と接していない土地を袋地あるいは無道路地と呼び、道路に接しており袋地を囲むようにしている土地を囲繞地と呼びます。
袋地に住んでいる方は、周囲をほかの所有者の土地で囲われており、公道に出られない状態です。
したがって、袋地の所有者は、公道に出られるようにするために、ほかの所有者の土地を通行したり、通路を開設したりできる囲繞地通行権が与えられているでしょう。
通行権が認められる範囲は、それぞれの土地の面積や形状、どのような目的で通行したいのかなどを総合的に判断して決められます。
通行する権利のある方は、通行料を支払う義務が生じます。
なお、通行権は民法で認められている権利であり、通行を拒否できないです。

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囲繞地の売却が難しい理由とは

袋地は公道に接していないため建物の再建築はできない点から、売却しにくいです。
一方で、囲繞地は再建築可能な土地であり、袋地よりも需要はありますが、ほかの土地と比べると売れにくい傾向にあります。
民法で定められているとはいえ、袋地の所有者が敷地内に通行されるのにストレスを感じるのが理由としてあります。
通行権には通行する時間帯も決められていますが、いつ敷地内を通るかわからない点から、プライバシーの確保に不安を感じる方もいるでしょう。
とくに小さいお子さんがいる家庭は、土地を探すうえで防犯面を重視されている方が多いため、防犯面に不安がある土地の需要は低いです。
このように、ほかの土地と比べて需要が少なくなるため、売れにくい傾向にあります。

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囲繞地を売却する際のポイント

隣地の所有者に売却すると、従来の土地からさらに広げられるので資産価値が上がります。
ほかの方からすれば価値が低い土地であっても、隣接地の所有者であれば、高値で買い取ってくれる可能性が高いです。
また、袋地の所有者の方と等価交換する方法もあるでしょう。
袋地も売れにくい土地であり、土地と土地を交換すると両者の問題も解決できます。
条件を満たせば、譲渡所得税の交換に関する特例が受けられます。
そのほかに、土地を所有して利益を得たい方をターゲットにして売却活動するのもポイントです。
敷地内を自由に通行されても、通行料が受け取れるのであれば問題ないと考える方であれば、買い取ってもらえる可能性が上がるでしょう。

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まとめ

道路と接していない土地を袋地あるいは無道路地と呼び、道路に接しており袋地を囲むようにしている土地を囲繞地と呼びます。
袋地よりも需要はありますが、ほかの土地と比べると売れにくい傾向にあります。
売却するポイントとして、隣地の所有者へ売る、袋地の所有者の方と等価交換する方法があるでしょう。
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