住み替えを検討している家が液状化を起こしていた場合、売却するにはどうしたら良いのでしょう。
買主に報告せず売ると、のちに大きなトラブルを招く危険性があります。
今回は、土地の液状化とはどんな現象なのか、液状化した土地に建つ家を売却する際の注意点や売却方法について解説します。
地盤が緩くなった家の売却でお悩みの方はぜひ最後までご覧ください。
土地の売却時に確認しておきたい液状化とは？
液状化とは地盤が液体のように緩くなる現象のことです。
通常地盤は砂の粒子同士が付着し、摩擦によってバランスを保っています。
地下水面では砂と砂の間には水が含まれていますが、地震によって振動がくわわると砂の粒子がバラバラになり、水に浮いてしまいます。
揺れがおさまると、砂と水は分離をするためドロドロとした状態になってしてしまうのです。
懸念点としては地盤沈下や建物の倒壊、地面への亀裂だけでなく、泥水の噴出や水道管やマンホールの浮き上がりなどの被害の発生です。
注意点として、多少の傾き程度であれば住み続けることは可能ですが、平衡感覚の喪失や頭痛・めまいなど、健康被害の危険性も報告されています。
液状化した土地に建つ家を売却するときの注意点について
土地の査定価格には災害時のリスクも含まれているため、液状化リスクのある土地でも相場どおりに売却できる可能性があります。
しかし、すでに地盤が緩くなっている場合は明らかに瑕疵があるため、契約時の重要事項として売主から買主に告知しなければいけません。
そのような土地は、相場よりも50〜70%程度まで安くなる場合があります。
また、瑕疵のある土地を売ったあとに液状化が起こったときや、隠していたことが発覚したときは、買主より契約不適合責任を追及される恐れがあります。
注意点として契約不適合責任が認められれば、契約解除や損害賠償などのトラブルの原因になるため、事前に買主に報告しておきましょう。
液状化した土地に建つ家の売却方法について
液状化した土地や家を売る際には、主に3つの方法があります。
●買主に報告して売却する
●地盤改善をして売却する
●不動産会社に買取依頼をする
地盤が緩くなるリスクを知ったうえで告知しない場合は違反になりますが、告知をして了承を得られれば売却可能です。
瑕疵部分の地盤改良の補修工事をおこなうと、相場価格に近い価格で売れる可能性が高まります。
修復工事には軟弱な地盤の状況に応じて内容が変わるものの、一坪あたり約2〜7万円ほどで約50〜150万円程度の費用が発生するケースが多いです。
不動産会社による買取は、相場よりも価格は下がる一方、契約不適合責任を負わずに済むケースが一般的です。
まとめ
液状化している土地は買主に報告する義務があり、報告せずに売却をすると大きなトラブルに繋がる可能性があります。
そのまま売却すると安くなりますが、修復工事をおこなえば価格も大きく下がらず、買主にも安心してもらえるでしょう。
また不動産会社に買取してもらうのもおすすめです。
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