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自宅の任意売却にまで税金はかかるのか?滞納している税金についても解説

カテゴリ:不動産コラム

自宅の任意売却にまで税金はかかるのか?滞納している税金についても解説

住宅ローンが支払えず、仕方なく自宅を売却しなければならないとき、その苦しい家計のなかからさらに税金の支払いを請求される心配があります。
譲渡所得税や住民税などは大きな負担となり、債務者としては死活問題とも言えるものです。
では実際に任意売却で税金がかかるのか、また固定資産税など滞納しているものはどうなるのかなどについて解説していきます。

任意売却には税金がかかるのか

任意売却とは住宅ローンが返済できない状況に陥ったとき、金融機関などの債権者の了承を得たうえで自宅を市場に出して売却する方法を言います。
得た売却代金を住宅ローンの残債の返済に充てるのですが、このとき通常の不動産売却と同じように税金が発生するわけです。
通常の不動産売却で発生する税金の種類としては、まず譲渡所得税・住民税があり、次に手続きにかかる印紙税や登録免許税などとなります。
また消費税については、事業所有のものであればかかりますが、個人所有のものに関しては支払う必要はなく、ただ仲介手数料などにかかる消費税は支払いの対象となります。

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任意売却にかかる税金に譲渡所得税は含まれるのか

譲渡所得税とは不動産の売却価格から、それを取得したときの代金や手続きなどにかかった費用を差し引いた額に対してかかる税金です。
つまり売却価格よりも取得費やそれにかかった費用などが多い場合は、売却益が発生せず、むしろ損失となってしまうため、この税金は発生しません。
また仮に売却益が出たとしても、居住用の財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用すれば、実質的に利益はなくなり、課税対象外となります。
ほかにも競売など強制換価手続きによる売却は、その売却価格が低くなるため、それを避けるために任意売却を選択するケースでは、同じく課税対象外です。

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固定資産税などの税金を滞納している場合でも任意売却は可能か

住宅ローンの返済が滞るほど家計が苦しい状態では、固定資産税や住民税などの税金も支払えないケースも多く、任意売却にも影響が出る可能性があります。
たとえば固定資産税・住民税などの滞納額がある程度まとまった額になってしまうと、行政処分が下され、自宅の差し押さえが考えられます。
こういったケースでは、行政と交渉して滞納している税金を売却代金から捻出できると判断されれば任意売却は可能となりますが、債権者にも許可が必要です。

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まとめ

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最終的には自宅を手離さなければいけなくなり、その売却代金が残債に充てられます。
この場合、譲渡所得税の心配がありますが特別控除などにより、ほとんどのケースでは課税対象外となります。
また固定資産税などの滞納については行政や金融機関との交渉が必要です。
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