根抵当権の付いた不動産を売りたいと考えたとき、どのような手続きが必要なのか事前に確認しておくのは重要です。
通常とは異なり売却は難しく、その特徴を知っておかないと売りたいときに売れない可能性があるからです。
今回は、根抵当権の特徴とその不動産売却の流れや注意点について解説します。
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不動産売却における根抵当権の特徴
根抵当権とは、不動産を担保にして借り入れ可能な極度額（上限額）を決め、その範囲内であれば何度でも借り入れや返済ができる抵当権の種類です。
たとえば2,000万円の極度額の場合、まず1,000万円の融資を受けたあと残り1,000万円まで追加融資が受けられます。
すべて返済しても消滅しませんので、再度融資を受けたい場合もスムーズに手続き可能で、その都度設定登記する必要がなく登録免許税や司法書士費用が省ける点が特徴です。
このような性質から、多くは事業の運転資金のために利用されます。
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根抵当権の付いた不動産売却の流れ
根抵当権の付いた不動産は基本的に売却できないため、抹消手続きをしなければいけませんが、抹消するには債権者である金融機関との間に合意が必要です。
最初の手続きは、残債務と査定価格の確認です。
査定価格が残債務より高ければ売却して返済できるのを確認したら、次に債権者との交渉に進めます。
債権者との交渉がまとまれば、元本確定をします。
元本確定とは繰り返しおこなわれる借り入れと返済をストップしてその時点での借入額を確定させ、それ以降の融資が受けられなくなる手続きです。
そして元本確定後、借り入れを返済して抹消すると売却が可能です。
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根抵当権の付いた不動産売却の注意点
根抵当権を抹消する際には注意点があります。
不動産の所有者と融資を受けた債務者が異なる場合、所有者が知らない間に借り入れが増えており、売却しても債務を返済できない可能性があるなどトラブルになるケースがあります。
また、一度元本確定すると元に戻せなくなり、急遽事業用など資金繰りが必要になったときでも融資が受けられません。
抹消は引渡しまでに必ず完了させる必要がありますので、注意点を確認し必要書類や費用の準備をおこないスムーズに手続きができるようにしましょう。
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まとめ
根抵当権は極度額の範囲内で何度でも借り入れや返済ができ、返済しても消滅しないため、借り入れの都度設定登記する手間や登録免許税、司法書士費用が省ける点が特徴です。
ただし、売却の際には債権者の合意を得て根抵当権を抹消しなければならないため、その手続きの流れや注意点は確認しておきましょう。
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