不動産を売却したいけれど、住宅ローンの返済が終わっていないという方もいるでしょう。
住宅ローンの返済中に不動産を売却するには、借り入れ時に設定された抵当権を抹消しなければなりません。
今回は、ローン残債がある状態で不動産を売却する方法や注意点を解説します。
不動産売却を検討する際には、ぜひ参考にしてください。
ローン残債がある不動産売却において知っておきたい抵当権とは
抵当権とは、借り入れた住宅ローンを何らかの事情があって返せなくなった場合に、不動産を担保とする権利です。
思いがけず収入が減少して住宅ローンの支払いができなくなった際、金融機関は抵当権を設定している不動産を売却して、返済してもらう権利をもっています。
なお、抵当権は貸したお金を回収できなくなるリスクに備えるためのものなので、完済すれば不要な権利です。
そのため、住宅ローンをすべて返済した時点で、抵当権は抹消できます。
つまり、住宅ローンの残債がある土地や建物については、自己資金や売却で得た利益でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで売却することになります。
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ローン残債がある状態での不動産売却方法
ローン残債がある状態での不動産売却では、まずローン残債の金額と不動産の売却価格を算出しましょう。
そして、ローン残債がマンションの売却価格を下回るアンダーローンの状態か、売却価格を上回るオーバーローンの状態かを判断します。
どちらの場合でも、一般的な売却の流れと同様に買主を探して売買契約を締結しますが、引き渡し前にローンの一括返済を申し込むことになります。
なお、オーバーローンの場合は決済日までの間に不足する金額を現金で用意して、繰り上げ返済をおこなう必要があるので注意しましょう。
なお、不動産売却をしたいが、今すぐ引っ越したくはないという場合は、リースバックという方法もあります。
リースバックとは、不動産売却後に賃貸借契約を結び、その不動産に住み続けるというものです。
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ローン残債がある状態での不動産売却における注意点とは
築年数が浅い場合の不動産売却には注意が必要です。
築年数が浅い物件は需要が高く、高額で売れる可能性がありますが、同時にローン残債の金額も大きいため、全額返済できるのか見極めなければなりません。
基本的に、住宅ローンが残っている物件は抵当権が設定されており、売却できないので気を付けましょう。
また、残債の支払い方法によっては、買い替え時の短期ローンが借り入れられない場合があるのも注意点です。
なお、どうしても完済が難しい場合には、任意売却により金融機関の許可を得て、残債のある状態で売却をする方法もあります。
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まとめ
ローン残債がある状態での不動産売却について解説しました。
ローン残債のある不動産には抵当権が設定されているため、売却するには完済して抵当権を外す必要があります。
残債があるままで売却を検討する際には、大まかな売却の流れや注意点も押さえておきましょう。
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